La loi Le Meur permet aux copropriétés de voter une interdiction de mises en location de courte durée, à la majorité des deux tiers et non plus à l’unanimité. Pour les sages de la rue de Montpensier ces dispositions ne portent pas atteinte au droit de copropriété.
Le Conseil constitutionnel a rendu une décision très attendue dans le cadre du débat constitutionnel sur la légalité des règles régulant la location de courte durée pour les propriétaires de biens en copropriété. Il a validé ces nouvelles règles introduites par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 , dite Le Meur au regard, d’une part, de l’objectif poursuivi par le législateur et, d’autre part, des garanties encadrant le dispositif mis en place.
Le Conseil constitutionnel a tranché ce point de droit dans le cadre d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) initiée le 24 septembre 2025 par le tribunal judiciaire de Caen (TJ Caen, 24 septembre 2025, RG n° 25/01990). Cette question portait sur les dispositions relatives aux règlements de copropriété pour les locations de courte durée, modifiées par la loi Le Meur , permettant désormais aux copropriétés d’interdire de façon générale et pérenne toute location de meublé de tourisme sur les locaux d’habitation constituant une résidence secondaire. La Cour de cassation a transmis, le 18 décembre 2026, cette question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel ( Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 25-40.030 ). Le 19 mars 2026, les sages de la rue de Montpensier ont confirmé la possibilité, pour certaines copropriétés, de modifier leur règlement afin d’interdire les meublés touristiques à la majorité des deux tiers, et non plus à l’unanimité, comme c’était le cas avant le vote de la loi Le Meur ( Décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 ).
Le meublé de tourisme est défini par l’ article D. 324-1 du Code du tourisme : il s’agit de la location d’une villa, d’un appartement, ou d’un studio meublé, à l’usage exclusif du locataire, offert en location à une clientèle de passage, qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile. La mise en location d’un bien doit en outre respecter des règles de droit civil. Pour un bien en copropriété, la location en meublé touristique doit être conforme au règlement de copropriété. Compte tenu de l’essor des meublés de tourisme notamment dû à l’essor des plateformes d’intermédiation du type Airbnb, la loi Le Meur , a introduit un certain nombre de réformes significatives. Ce texte prévoit notamment que depuis du 1 er janvier 2025 les communes puissent, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location autorisés pour les résidences principales, à 90 jours contre 120 avant la réforme. Le législateur a également prévu que les communes puissent soumettre à autorisation préalable tous types de locaux qui ne seraient pas à usage d’habitation, notamment les bureaux. En outre, il a permis aux communes de mettre en place un zonage restrictif permettant de fixer le nombre maximal d’autorisations temporaires qui peuvent être délivrées ou la part maximale de locaux à usage d’habitation pouvant faire l’objet d’une autorisation temporaire de changement d’usage. Le législateur a en outre modifié les modalités d’interdiction du meublé de tourisme détenu en copropriété au niveau de la copropriété dans le cadre de l’article 26, alinéa 5 et 6 de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par l’article 6, 2° de la loi Le Meur visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Cet article facilite la possibilité, pour les syndicats de copropriété dans les immeubles dont le règlement comporte une « clause d’habitation bourgeoise », de s’opposer à la mise en location de résidences secondaires de la copropriété en meublés touristiques. Les copropriétaires peuvent intégrer au sein de leur règlement de copropriété une clause interdisant le meublé de tourisme dans les lots à usage d’habitation qui ne représentent pas la résidence principale de l’occupant sans recueillir l’unanimité des voix. Ce texte permet en effet d’interdire ces locations à la double majorité de l’article 26, c’est-à-dire de la majorité des copropriétaires présents et des deux tiers des voix. La passerelle vers la majorité simple de l’article 25 est ouverte si le tiers des voix est atteint. Pour l’heure, encore peu de copropriétés se sont saisies de ce dispositif, souvent par méconnaissance ou par prudence juridique.
Pour les avocats des loueurs en meublés de courte durée à l’origine de cette QPC, cette nouvelle règle portait une atteinte disproportionnée au droit de propriété. La propriété figure au nombre des droits de l’Homme consacrés par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789. Aux termes de l’article 17 : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ». En l’absence de privation du droit de propriété au sens de cet article, il résulte néanmoins de l’article 2 de la Déclaration de 1789 que les atteintes portées à ce droit doivent être justifiées par un motif d’intérêt général et proportionnées à l’objectif poursuivi. Les requérants s’appuyaient notamment sur une jurisprudence de 2014, dans le cadre de laquelle le Conseil constitutionnel avait censuré une mesure similaire, l’article 19 de la loi ALUR du 24 mars 2014. Ce texte qui permettait aux copropriétaires d’interdire le meublé de tourisme à la majorité simple des copropriétaires, avait été reconnu comme inconstitutionnel au motif d’une violation des conditions d’exercice du droit de propriété. Le Conseil constitutionnel avait considéré que la disposition concernant l’obligation pour un copropriétaire de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale aux fins de louer un logement pour de courtes durées à une clientèle de passage portait atteinte au droit de propriété ( QPC n° 2014-691, 20 mars 2014 ). Cependant, différence significative avec la loi ALUR, avec la loi Le Meur , le législateur avait pris le soin de prévoir des garde-fous supplémentaires et une majorité renforcée. Les requérants évoquaient également une atteinte à la liberté d’entreprendre, tels que garanti par l’article 4 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen de 1789 ?
Le règlement conventionnel de copropriété détermine la destination ainsi que les conditions de jouissance des parties privatives. Il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Aux termes de l’article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il en use et en jouit librement, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. Pour la Cour de cassation qui a transmis la question prioritaire de constitutionnalité à l’origine de la décision du Conseil constitutionnel, la disposition contestée, en ce qu’elle permet à l’assemblée générale, par une décision majoritaire, de modifier les conditions de jouissance d’un lot privatif déterminées par le règlement de copropriété qui a un caractère contractuel et de poser une interdiction générale et définitive d’exercer une certaine activité était susceptible de constituer une entrave à la liberté d’entreprendre et de nature à porter à l’économie des contrats légalement conclus une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi. Et inclure dans le règlement de copropriété une interdiction générale et définitive de donner en location meublée pour de courtes durées la partie privative d’un lot contre le gré de son copropriétaire, était susceptible de constituer une entrave au droit de ce dernier d’user de son bien et, ainsi, de porter atteinte au droit de propriété. Ces atteintes pouvaient être considérées comme disproportionnées, en ce que la disposition critiquée ferait peser sur les propriétaires de certains lots, une contribution excessive à l’objectif de régulation et de contrôle des changements d’usage des locaux d’habitation mis en œuvre par le législateur pour lutter contre la pénurie de logements et qu’elle pourrait méconnaître l’équilibre des droits et obligations des copropriétaires résultant de la destination de l’immeuble. Le juge de cassation considère donc que le questionnement relatif à la légalité du nouveau dispositif est donc sérieux ce qui justifie la transmission de la QPC au Conseil constitutionnel.
Les sages de la rue de Montpensier commencent par constater qu’il ressort des travaux préparatoires qu’en adoptant ces dispositions, le législateur a entendu faciliter, au sein des copropriétés, la lutte contre les nuisances liées au développement des activités de location de meublés de tourisme. D’autre part, il a entendu lutter contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée. À son arrivée sur le marché français en 2010, Airbnb en effet a bouleversé l’éco…