Après un parcours législatif chaotique, le dispositif d’investissement locatif dans l’ancien pourrait enfin voir le jour avant l’été. Une proposition de loi pragmatique de Valérie Létard, soutenue par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, fixe des objectifs de rénovation réalistes.
La loi de finances pour 2026 aurait pu porter sur les fonts baptismaux un dispositif fiscal pour les investisseurs locatifs dans le logement qui fût à la hauteur. On se rappelle les propres termes du ministre de la Ville et du Logement fraîchement nommé lors des vœux d’Action Logement, sur scène au côté du président de la structure paritaire, Bruno Arcadipane : « Vous allez avoir un beau statut du bailleur privé ». Une négociation dans le bureau du Premier ministre venait en effet de se tenir et son résultat était probant, pour le neuf et pour l’ancien.
Seulement voilà, la mécanique s’est déréglée dès l’après-midi : le cabinet du chef du gouvernement s’est aperçu qu’un projet de loi de finances imposé au 49.3 ne pouvait écrire librement une disposition sans considération de ce qui avait été voté au cours de l’examen parlementaire du même projet de loi, et que les termes devaient être différents (or une version favorable avait bel et bien été votée quelques jours avant que Sébastien Lecornu n’interrompe les débats).
La version retenue pour l’ancien a ainsi dû prendre le parti regrettable d’une obligation de travaux de 30 % assortie d’objectifs de performance énergétique inatteignables en copropriété, les lettres A ou B du DPE (en pratique la vertu du neuf).
Le jour même, le gouvernement, contrarié dans ses intentions initiales par des considérations de mécaniques législatives, s’est engagé à corriger au plus vite la disposition relative à l’ancien, sans attendre la prochaine loi de finances -dont on ne sait dans quelles conditions elle pourra d’ailleurs être votée….
Le projet de loi pour la relance du logement de Vincent Jeanbrun a fourni le véhicule législatif à cet égard idéal. Pour autant, Bercy entre-temps est remonté au créneau et les obligations de travaux écrites dans le projet de loi sont dégradées par rapport aux promesses… La filière a attiré l’attention du gouvernement, et la version finale du projet de loi tel qu’elle sera déposée sur le bureau du Sénat avant l’Assemblée nationale est améliorée, sans être parfaite, allège les contraintes du texte d’origine : 20 % de travaux… et la perspective de la lettre D du DPE. C’est encore trop exigeant et dissuasif pour beaucoup d’investisseurs.
Il faut alors attendre l’examen parlementaire pour retoucher encore la mesure. Et le temps passe, sans que les opérations escomptées ne puissent se faire, qui abonderaient l’offre locative et feraient entrer de la TVA sur les travaux et des droits de mutation sur les logements acquis. Sans oublier un aléa, que les plus avisés voient bien : les élections présidentielles approchent et il n’est pas impossible, malheureusement, que le projet de loi Jeanbrun ne soit pas voté avant l’arrivée d’un nouveau Président, qui bien sûr rebattra les cartes.
C’est Valérie Létard, la prédécesseure de Vincent Jeanbrun, en bonne intelligence avec lui, qui a déposé -redevenue députée- une proposition de loi « pour la mobilisation du logement existant en réponse à la crise du logement ». Ce texte court réécrit le dispositif Jeanbrun dans l’ancien.
Il a été voté en commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale le 20 mai, avec des obligations de rénovation des logements réalistes : 20 % de travaux par rapport au prix du logement acquis par l’investisseur, une obligation de deux sauts de classe dans le DPE si le logement est en F ou G (passoire énergétique) , ou d’une lettre dans les autres cas.
Le vote en séance publique devrait s’aligner sur la version de la commission, sauf mauvaise surprise. Le Sénat ne devrait pas le modifier et avant l’été, l e Jeanbrun dans l’ancien sera enfin utilisable. Dans ce cas, le gouvernement retirerait de son projet de loi l’article qui concerne le même sujet, supposé réglé.
Sur le fond, ce probable scénario est heureux pour les locataires qui cherchent à se loger et peinent à trouver une solution, les investisseurs désireux de réaliser un placement locatif et l’Etat et les collectivités locales, en mal de ressources fiscales à cause de l’effondrement de l’investissement immobilier résidentiel.
Sur le processus, on saluera la fidélité de Valérie Létard, qui a œuvré pendant un an pour que ce dispositif d’amortissement voie le jour quand elle était au gouvernement -François Bayrou était alors Premier ministre- et ce qu’on pourrait appeler le service après-vente qu’elle a à cœur d’assurer.
On saluera aussi le pragmatisme de Vincent Jeanbrun , qui sait faire cause commune avec la ministre qu’il a remplacée au gouvernement, au profit du résultat, sans vouloir à toute force attacher son seul nom à la victoire. Une image de la politique qu’on aimerait voir plus souvent, qui dépasse les egos et les sensibilités politiques, surtout au bénéfice d’un sujet aussi crucial que le logement des Français.
Président fondateur de l’Institut du management des services immobiliers (IMSI), centre de formation et de recherche appliquée aux politiques publiques du logement et aux pratiques professionnelles, Henry Buzy-Cazaux a dirigé des enseignes leaders du secteur, la FNAIM, le groupe FONCIA, le Crédit immobilier de France -devenu Procivis- et Tagerim, promoteur et administrateur de biens.
Il siège au Conseil national de l’habitat. Membre de plusieurs think tanks , éditorialiste, il est régulièrement consulté par les pouvoirs publics et par la presse. Depuis avril 2026, il est éditorialiste pour le magazine Challenges . Chaque lundi à 7h45, il y décrypte l’actualité du secteur immobilier.