Sujet explosif relancé par la période électorale, l’encadrement des loyers divise. Alors qu’un récent rapport pointe ses effets mitigés, l’heure est au pragmatisme. Pour éviter un nouvel incendie social, faut-il dépolitiser le débat et laisser les maires décider ?
Une querelle supplémentaire dans un secteur immobilier déjà sous tension, alors que la construction ne décolle pas et que le marché de l’ancien commence à subir la hausse des taux d’intérêt et la dégradation générale de la confiance. Une querelle évidemment avivée par la période pré-électorale, qui conduit les responsables politiques à vouloir affirmer leur sensibilité et à sacrifier toute modération. On n’entrera pas ici dans un débat idéologique, consistant à préférer le libéralisme au contrôle du marché, ou l’inverse.
En réalité, la vérité est entre les deux pour le logement : laisser le marché livré à lui-même conduit à le rendre inaccessible à beaucoup , mettant en péril l’équilibre du corps social, et tout juguler détruit les énergies des investisseurs. Au-delà de la séquence politique qui exacerbe les clivages, c’est l’actualité qui relance cette guerre de religion, qui a éclaté en 2014.
Bref retour sur l’histoire et incitation à la raison. C’était la promesse numéro 22 du candidat François Hollande -dont le programme en comportait 60 : on s’accorde à reconnaître que l’engagement d’encadrer les loyers dans les zones tendues lors des relocations ou des premières locations, tenu dans la loi ALUR de la ministre du logement Cécile Duflot, a compté dans l’élection du successeur à l’Élysée de Nicolas Sarkozy.
Car l’intuition politique était bonne… Dans toutes nos métropoles, où vivent 80 % des Français, la proportion de locataires est majeure, entre 55 % et 65 %. Ces électeurs-là, fussent-ils de droite ou du centre, sont attachés à ce couvercle mis sur des loyers qui n’ont cessé d’augmenter et de se décorréler de leurs revenus. Un récent sondage Odoxa pour Nexity et BFM l’a confirmé, avec les 2/3 des Français favorables à l’encadrement, tous statuts d’occupation confondus. On note bien sûr une surreprésentation chez les locataires et aussi chez les sympathisants de gauche, mais des taux étonnamment élevés, supérieurs à 50 % chez les autres !
Les attentes de modération du marché ne sont pas moindres qu’en 2012. En outre, un rapport d’experts commandé par le gouvernement , dans la perspective de la fin de l’expérimentation (26 novembre 2026), vient enfin d’être publié. Il est signé de Gabrielle Fack, professeur à l’Université Paris-Dauphine, et de Guillaume Chapelle, professeur à l’Université de Cergy, et vient en quelque sorte compléter l’analyse politique du rapport rendu il y a un an par les députés Annaïg Le Meur, macroniste, et Iñaki Echaniz, socialiste.
Autant le rapport parlementaire semblait favorable à la pérennisation du dispositif, autant le rapport des économistes est nuancé. Il note d’abord que les sources statistiques pour apprécier les effets sont insuffisantes, que les observatoires des loyers sont améliorables et manquent de beaucoup d’informations précieuses. Il déplore aussi qu’une partie importante des locations échappe au dispositif.
Il démontre ensuite que le mécanisme a fait baisser les loyers de 2 % à 4 % et même davantage au-delà de la première année. Il déplore enfin que les locataires bénéficiaires soient recrutés surtout dans les plus hauts déciles de revenus… en particulier parce que ce sont eux qui dans les grandes villes encadrées occupent les plus grands logements et sont en mesure de se loger dans les marchés les plus tendus.
On ajoutera, et le rapport ne le dit pas assez clairement, que par construction le mécanisme d’encadrement des loyers d’habitation, calqué sur le modèle allemand dit « miroir des loyers », se fonde sur l’observation du marché réel et établit sur cette base des loyers médians. On peut, et des procès ont même été gagnés sur cette base contre l’État, critiquer les données, leur objectivité, ou encore le modèle de calcul, mais à l’arrivée ce sont surtout les quelque 20 % des loyers dont l’écart-type avec les loyers médians de référence sont les plus importants qui sont écrêtés par l’encadrement.
Il est honnête de préciser que ces loyers sont plutôt le fait de propriétaires qui autogèrent et louent leurs biens sans intermédiaires. Les professionnels ont à cœur que les locations se fassent vite et que les locataires puissent acquitter durablement leur loyer… En outre, le plus récent rapport n’établit pas de lien entre encadrement et attrition du parc locatif. Il impute enfin bien davantage les baisses de rendement aux hausses de prix à l’achat qu’à la modération organisée des baisses de loyer, eux-mêmes contraints par l’asthénie de l’évolution des revenus des locataires.
Alors que faire ? Dépassionner ce sujet. Plus on le dramatisera plus on traumatisera les investisseurs, en leur donnant l’envie de sortir de l’immobilier. Les discours les plus politiques, qui plus est, sentent le clientélisme de circonstance et il est à craindre que leur crédibilité en soit entachée : ceux qui promettent pour séduire un électorat, surtout s’ils n’ont pas agi contre l’encadrement lorsqu’ils étaient aux affaires, convaincront-ils ?
Il faut sans doute laisser le futur Chef de l’État et son premier gouvernement décider. Jusque-là, laisser s’éteindre le dispositif en novembre, ce qui donnera six mois d’observation des marchés sans encadrement. On reproche d’ailleurs aux économistes de n’avoir pas regardé de près la période pendant laquelle l’encadrement a été invalidé et n’a plus pu fonctionner.
On peut aussi imaginer prolonger l’expérimentation, estimant que les temps politiques actuels privent de la sérénité nécessaire à la décision raisonnée. Enfin, il est indispensable que les maires aient la main, sans besoin d’autorisation de l’État. S’ils veulent encadrer, ils devront démontrer la surchauffe de leur marché local et devront se doter d’observatoires à la hauteur des enjeux, ou contribuer à ce que Clameur par exemple s’améliore. La réalité des marchés locatifs ne peut être valablement appréciée que localement.
L’État n’a pas à s’en mêler, d’autant qu’il va malgré lui radicaliser le discours et sortir du pragmatisme. Calmer les passions et décentraliser le sujet, voilà à quel prix on évitera de faire de l’encadrement des loyers un incendie social de plus, dans une France qui doit déjà en éteindre tant pour réconcilier la nation avec elle-même.
Président fondateur de l’Institut du management des services immobiliers (IMSI), centre de formation et de recherche appliquée aux politiques publiques du logement et aux pratiques professionnelles, Henry Buzy-Cazaux a dirigé des enseignes leaders du secteur, la FNAIM, le groupe FONCIA, le Crédit immobilier de France -devenu Procivis- et Tagerim, promoteur et administrateur de biens.
Il siège au Conseil national de l’habitat. Membre de plusieurs think tanks , éditorialiste, il est régulièrement consulté par les pouvoirs publics et par la presse. Depuis avril 2026, il est éditorialiste pour le magazine Challenges . Chaque lundi à 7h45, il y décrypte l’actualité du secteur immobilier.