Le chantier des relations locatives n’est plus tabou. Le gouvernement veut réviser la loi de 1989 et durcir le ton face aux « mauvais payeurs ». Mais face à la crise, faut-il multiplier les expulsions ou sécuriser les loyers ? Le débat est relancé.
On n’a jamais autant parlé des rapports entre propriétaires et locataires. D’abord sous l’angle de l’insuffisance de l’offre locative et du besoin de séduire les investisseurs pour la développer, grâce au dispositif Jeanbrun que le projet de loi pour la relance du logement doit améliorer. Ensuite pour savoir quels mécanismes de régulation il faut perpétuer ou inventer, l’encadrement des loyers en tête -pour lequel on attend encore un rapport d’économistes en sorte de savoir s’il est pertinent d’instituer après dix ans d’expérimentation un système permanent-, mais aussi les mesures de régulation des meublés de tourisme de courte durée.
Enfin, deux missions confiées par le ministre de la Ville et du Logement rouvrent le débat sur les équilibres économiques et juridiques entre bailleurs et locataires : l’actualisation de la liste des charges récupérables et la révision de la loi du 6 juillet 1989 sont à l’ordre du jour.
Le chantier des relations locatives était tabou depuis des dizaines d’années. Il était de bon ton de dire aux tribunes qu’à force de modifications législatives -une vingtaine depuis 1989- on avait fini par déséquilibrer les rapports entre les parties au détriment du bailleur. Des voix s’élevaient aussi pour soutenir l’inverse bien sûr… et elles se font déjà entendre quand il est question de permettre la location des passoires énergétiques sous seule condition d’engagement de réaliser des travaux, et non plus d’amélioration effective des logements.
Qui a raison ? Sylvain Grataloup, président de l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers), donnera son regard d’expert dans le rapport qu’il rendra à Vincent Jeanbrun dans trois mois et proposera des mesures correctives s’il est besoin.
En tout cas, la religion du ministre est faite sur un point : les moyens du propriétaire d’obtenir réparation en cas d’impayés, notamment en récupérant son logement, sont insuffisants. Les mauvais payeurs ont selon lui la part belle et le droit doit être renforcé à cet égard. Avant lui, Guillaume Kasbarian , sur la base de la même analyse, a durci le droit pour accélérer les procédures de condamnation et d’expulsion.
Tout cet arsenal de mesures, les dernières suggérées en particulier, auront-elles pour effet de rassurer les bailleurs et de donner envie aux investisseurs ? Elles pourraient y contribuer. Il reste qu’il s’agit de mesures curatives et que le bailleur veut surtout que son parcours ne soit pas troublé si un impayé intervient, aussi sensible soit-il à la réparation du préjudice subi.
Sécuriser les flux de loyer reste le chantier le plus important et la France est sur ce sujet loin du compte. La situation s’améliore grâce à Visale, ce mécanisme inventé il y a dix ans par les partenaires sociaux pour garantir au bailleur d’un locataire salarié qu’il sera payé du loyer en cas d’incident, et au preneur salarié qu’il pourra dès sa candidature ne pas être assimilé à un risque potentiel.
Bref, Visale, avec presque 2 millions de relations locatives couvertes depuis l’origine, est facteur de confiance, jusqu’au traitement des sinistres lorsqu’ils interviennent. Dans le même temps, les assurances contre les impayés et les déprédations locatives, crées il a près d’un demi-siècle, n’ont toujours pas rencontré le succès. On estime qu’une relation locative sur cinq seulement serait protégée par un de ces contrats, sans doute plus proche de 25 % pour les relations intermédiées par un administrateur de biens, et 15 % pour les autres.
Un échec en somme, qui n’est pas inéluctable. Il serait opportun que le futur rapport sur la modernisation des rapports locatifs exhume les propositions que le député Mickaël Nogal avait formulées en 2019 dans son propre rapport au gouvernement « Louer en confiance », reprise dans une proposition de loi.
Il préconisait notamment que les professionnels de la gestion proposent à leurs clients bailleurs un ou plusieurs dispositifs de sécurisation. Il suggérait aussi de confier les dépôts de garantie à un tiers de confiance — par exemple un administrateur de biens — chargé de ne les restituer au locataire qu’après accord des parties sur l’état des lieux et les éventuelles retenues justifiées.
On sait sur le premier sujet que l’élargissement du nombre des bailleurs souscripteurs des garanties privées existantes ferait baisser les primes. Faut-il aujourd’hui plutôt durcir le droit contre les occupants sans titre que sont les locataires en situation d’impayé, pour l’essentiel de bonne foi et sous l’emprise de difficultés objectives, au cœur de circonstances économiques terribles pour beaucoup de ménages, ou travailler à sécuriser les flux de loyers ?
D’un côté, une solution sereine et intervenant a priori, de l’autre une mesure dans l’ordre de l’aggravation des sanctions, avec la complexité de séparer le bon grain de l’ivraie et la bonne foi de la mauvaise, qui pourrait au plus mauvais moment de notre histoire immobilière stigmatiser et idéologiser.
Car enfin ce que veulent les investisseurs, c’est percevoir des revenus fonciers de façon certaine et sans aléas, bien plus que d’obtenir justice quand le mal est fait. Se méfier des questions juridiques fondées qui pourraient ouvrir de faux débats, aussi satisfaisants pour l’esprit soient-ils, et leur préférer le pragmatisme de solutions simples.
Président fondateur de l’Institut du management des services immobiliers (IMSI), centre de formation et de recherche appliquée aux politiques publiques du logement et aux pratiques professionnelles, Henry Buzy-Cazaux a dirigé des enseignes leaders du secteur, la FNAIM, le groupe FONCIA, le Crédit immobilier de France -devenu Procivis- et Tagerim, promoteur et administrateur de biens.
Il siège au Conseil national de l’habitat. Membre de plusieurs think tanks , éditorialiste, il est régulièrement consulté par les pouvoirs publics et par la presse. Depuis avril 2026, il est éditorialiste pour le magazine Challenges . Chaque lundi à 7h45, il y décrypte l’actualité du secteur immobilier.