La construction neuve ne redémarre pas. Au plus grand désespoir du gouvernement, qui avait déjà inscrit dans la loi de finances une mesure qu’il estimait assez puissante pour relancer l’activité, l’amortissement Jeanbrun. S’adressant aux investisseurs locatifs, elle venait compléter le prêt à taux zéro, concernant les primo-accédants. Quelle analyse faire de cette situation ?
Bien sûr, les circonstances exogènes sont hostiles. Pour être plus lucide et plus honnête, tout dissuade les ménages de se projeter vers l’avenir. Jamais la visibilité n’a été aussi faible. Qu’on parle de la donne géopolitique, de l’économie domestique, de la situation sociale ou des perspectives politiques, les issues sont incertaines et un épais brouillard incline les Français à l’attentisme sinon à l’abattement. Le négatif l’emporte de beaucoup sur le positif, avec des conséquences sombres : les taux d’intérêt remontent, le prix de nombre de matières premières explose, celui des carburants ne baisse pas et nul ne croit plus qu’il retournera à ses niveaux antérieurs.
La courbe du chômage s’est inversée. La natalité rejoint l’étiage. Le prochain budget de la nation sera un budget d’extrême austérité. Enfin, la campagne des élections présidentielles promet d’être rude et elle pourrait entraîner un bouleversement de la conduite du pays. Sans conteste, là sont les raisons qui engluent le marché de l’immobilier résidentiel . Au demeurant les autres actifs ne se portent pas non plus très bien, les bureaux et les commerces notamment.
Ne faut-il pas pourtant chercher des causes ailleurs, qui ajoutent leurs freins à ceux-là ? D’abord le dispositif de relance est inachevé. Le Jeanbrun dans l’ancien aujourd’hui disponible, issu de la loi de finances pour 2026, est Indigent. On attend que la proposition de loi de Valérie Létard pour la mobilisation du logement existant soit votée au Sénat, si possible dans les mêmes termes qu’à l’Assemblée nationale pour qu’elle devienne une loi dans les meilleurs délais et que les investissements dans l’ancien redémarrent.
Dans le même texte, la mesure relative au prêt collectif à adhésion simplifiée, permettant aux banques de mieux se garantir, est également urgente et précieuse : elle donnera aux copropriétés les moyens de décider de travaux d’ampleur dans les immeubles en copropriété.
Le projet de loi pour la relance du logement du ministre de la Ville et du Logement n’est pas moins nécessaire : il comporte des mesures qui ont du souffle, à commencer par le 3e programme de l’ANRU ou la simplification du droit de l’urbanisme aux mains des maires pour des opérations d’intérêt local. Vincent Jeanbrun a aussi prévu une refonte du Jeanbrun dans l’ancien…
En somme, les pouvoirs publics complètent la prescription pour rétablir le malade, certes, mais la dilution du traitement lui retire beaucoup de son impact. Un programme d’action, indiscutablement, pas de choc ni de plan Marshall. Sans compter que les annonces ne valent pas réalité légale : la procédure législative étire le temps et sa chronologie n’est pas celle des besoins du marché et des besoins des Français.
Des connaisseurs du processus législatif redoutent même que le projet de loi de Vincent Jeanbrun ne soit pas voté avant l’interruption forcée des travaux parlementaires due au scrutin présidentiel. On objectera en outre que le Jeanbrun dans le neuf lui-même souffre de quelques défauts de taille, tels que l’exclusion de la maison individuelle, alors que la demande locative dans ce type d’habitat est partout très soutenue, ou les enveloppes maximums de réduction de base d’imposition, empêchant plusieurs investissements, ou encore l’interdiction de louer à des ascendants ou des descendants.
Et puis il y a la filière et son état. A-t-elle envie d’avoir envie, pour reprendre le titre de la chanson du taulier ? Rien n’est moins sûr et on ne le dit pas. C’est tabou. Les promoteurs se saisissent-ils comme un seul homme du Jeanbrun ? Organisent-ils tous le couplage vertueux entre amortissements et LLI (logement locatif intermédiaire), qui réduit la TVA de moitié et restitue la taxe foncière à l’investisseur ?
Leurs forces de vente, affaiblies par la rudesse de la crise des années récentes, réduites, sont-elles suffisantes ? Sont-elles allantes ? Sont-elles bien formées pour expliquer aux investisseurs les vertus de l’amortissement ? Y croient-elles ? On entend encore de nombreux discours de nostalgie de la défiscalisation et du dispositif Pinel, qui témoignent que l’appétence est émoussée.
Trop compliqué, ne donnant pas un rendement assez fort, engageant les investisseurs sur une trop longue durée, voilà ce qu’on entend souvent de la bouche d’acteurs professionnels de terrain, qu’on a connus offensifs pour la promotion des précédents dispositifs. Où sont les campagnes commerciales tous azimuts, dans tous les médias, pour aller chercher les investisseurs ? Les rendements ne sont pas rédhibitoires, les besoins locatifs assurent des flux financiers sans rupture, les prix sont attrayants avec des marges comprimées, les atténuations d’impôts sont non négligeables.
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Les distributeurs massifs que sont les conseils en gestion de patrimoine indépendants ou les plateformes dédiées aux produits à destination des investisseurs immobiliers sont-ils au rendez-vous de l’histoire ? On peut en douter. Ils ont si longtemps vécu avec des procédés de défiscalisation simples qu’ils peinent à trouver de l’attrait au Jeanbrun. Probablement aussi mettent-ils du temps à réaliser, après des années de lutte pour convaincre, que gouvernement et parlement ont enfin compris.
Le problème de cette tiédeur ou de cet enthousiasme éteint, selon les appréciations ? Elle compromet la relance, indispensable à tous égards… et elle apporte de l’eau au moulin de Bercy. On sait le ministère de l’économie et celui des comptes publics, qui en dépend, structurellement hostiles à aider le logement et en outre sous contraintes budgétaires violentes -le Premier ministre vient d’adresser à tous les ministères des lettres de cadrage sévères.
Or, le Jeanbrun a vocation à s’éteindre dans deux ans et demi, et pourrait bien sûr être prolongé ou pérennisé. Si le marché semble apporter la preuve de son inefficacité, s’il n’est pas utilisé par les acteurs professionnels, il disparaîtra. Si les rentrées fiscales promises pour compenser la moindre imposition des investisseurs grâce à l’amortissement ne sont pas là, alors il sera décrété que le geste fiscal était inopportun et qu’il faut revenir en arrière.
Des années d’effort seront ruinées . La filière n’aura plus aucun crédit au moment de demander que l’amortissement des biens d’investissement soit inscrit dans le Code général des impôts comme un principe intangible. L’histoire ne se réécrira plus jamais dans le bon sens.
Ceux qui ont des états d’âme font courir au dispositif Jeanbrun, remporté de haute lutte par la filière, un péril considérable. On peut les comprendre, mais l’heure est à la cohésion sans réserve.
Président fondateur de l’Institut du management des services immobiliers (IMSI), centre de formation et de recherche appliquée aux politiques publiques du logement et aux pratiques professionnelles, Henry Buzy-Cazaux a dirigé des enseignes leaders du secteur, la FNAIM, le groupe FONCIA, le Crédit immobilier de France -devenu Procivis- et Tagerim, promoteur et administrateur de biens.
Il siège au Conseil national de l’habitat. Membre de plusieurs think tanks , éditorialiste, il est régulièrement consulté par les pouvoirs publics et par la presse. Depuis avril 2026, il est éditorialiste pour le magazine Challenges . Chaque lundi à 7h45, il y décrypte l’actualité du secteur immobilier.